Was kostet eine Hausverwaltung in Luxemburg?

Die Kosten einer Hausverwaltung in Luxemburg bestehen aus drei Elementen: einer Monatspauschale pro Haupteinheit für die laufende Verwaltung und eine ordentliche Eigentümerversammlung pro Jahr, einer einmaligen Übernahmegebühr und einer Vergütungsliste für zusätzliche oder außerordentliche Versammlungen, Prüfungen, Schäden und Arbeiten.

Hier ist die Preisstruktur von Alzette für 2026.

Tarife Alzette 2026 — laufende Verwaltung

Monatspauschale zzgl. MwSt., pro Haupteinheit:

• Kleines Gebäude (≤ 12 Einheiten) — 38 € zzgl. MwSt. / Haupteinheit / Monat
• Mittleres Gebäude (13 bis 24 Einheiten) — 35 € zzgl. MwSt. / Haupteinheit / Monat
• Großes Gebäude (25 bis 100 Einheiten) — 32 € zzgl. MwSt. / Haupteinheit / Monat
• Sehr großes Gebäude (> 100 Einheiten) — auf Anfrage, ab 28 € zzgl. MwSt. / Haupteinheit / Monat
• Nebeneinheiten (Garage, Stellplatz, Keller) — nicht berechnet, wenn sie einem Miteigentümer gehören, der im Gebäude auch eine Haupteinheit besitzt; andernfalls 10 € zzgl. MwSt. / Nebeneinheit / Monat
• Gebäudeminimum: 450 € zzgl. MwSt. / Monat auf die gesamte Pauschale; Tarif pro Haupteinheit gilt, sobald er höher ist

Die Monatspauschale deckt die laufende Verwaltung ab: Führung des laufenden Kontos, Unterlagen und Eigentümerverzeichnis, gewöhnliche schriftliche Kommunikation, laufende Betreuung bestehender Verträge, administrative Umsetzung der Versammlungsbeschlüsse, allgemeine und individuelle Buchhaltung, Budget, Abrechnungen, Vorauszahlungsabrufe, Zahlungen und Liquidität, zwei einfache Mahnungen pro unbezahlter Fälligkeit, Triage einfacher Störungen, laufende administrative Nachverfolgung genehmigter Verträge, der Instandhaltung und beschlossener Arbeiten, Schadenmeldung an den Versicherer und Übermittlung der verfügbaren Unterlagen, Miteigentümerportal und digitale Archivierung. Inverzugsetzung und Forderungsverfolgung werden als Verwaltung außerhalb der Pauschale berechnet (125 € zzgl. MwSt. / Stunde); ein Gerichtsverfahren erfolgt auf Angebot.

Eine ordentliche Eigentümerversammlung pro Jahr ist enthalten: übliche Vorbereitung, Einladung, übliche Unterlagen, Sitzung mit einem Mitarbeiter bis zu 2 Stunden und Protokoll. Eine Überschreitung dieser Dauer und außerordentliche Versammlungen folgen der öffentlichen Vergütungsliste.

Übernahmegebühren

Die Übernahme eines neuen Gebäudes wird separat tarifiert — einmalige Pauschale zzgl. MwSt. je nach Komplexität:

• Einfache Übernahme: 1.200 € zzgl. MwSt.
• Mittlere Übernahme: 1.600 € zzgl. MwSt.
• Komplexe Übernahme: 2.200 € zzgl. MwSt.

Die Übernahme wird zu 100 % zum Wirksamkeitsdatum des Mandats berechnet. Die Übernahmestufe (einfach, mittel oder komplex) wird im schriftlichen Angebot anhand Ihrer Antworten angegeben und nach Durchsicht der Unterlagen bestätigt.

Öffentliche Vergütungsliste für jede Leistung

Alles, was nicht zur laufenden Verwaltung gehört, wird einzeln gemäß einer öffentlichen Vergütungsliste abgerechnet.

Eigentümerversammlungen

• Außerordentliche Eigentümerversammlung: 800 bis 1.200 € zzgl. MwSt., Betrag je nach Komplexität und Dauer bestätigt
• Überschreitung der enthaltenen Versammlungsdauer: 125 € zzgl. MwSt. je angefangene Stunde

Einladung, Durchführung und Protokoll sind in der Leistung der außerordentlichen Versammlung enthalten; Drittkosten und Auslagen werden zu den tatsächlichen Kosten zuzüglich 10 % weiterberechnet.

Prüfung, Angebote und Konsultationen

• Versicherungsprüfung: 350 € zzgl. MwSt.
• Ausschreibung eines Vertrags (Anfrage, Einholung und Vergleich der Angebote, schriftliche Synthese): 680 € zzgl. MwSt. pro Vertrag, Angebotseinholungen und Vergleich dieses Vertrags inklusive
• Angebotseinholung: 120 € zzgl. MwSt. pro Anfrage
• Angebotsvergleich (schriftliche Synthese): 180 € zzgl. MwSt. pro Dossier

Schäden, Besuche und Arbeiten

• Administrativer Vor-Ort-Termin: 150 € zzgl. MwSt., bis zu einer Stunde
• Schadenbearbeitung nach der Meldung (Sachverständigentermine, Nachfassen beim Versicherer, Koordination der Reparaturen, Verfolgung der Entschädigung): 125 € zzgl. MwSt. / Stunde; die Meldung selbst ist in der Pauschale enthalten
• Dringende und kleine dringende Arbeiten (administrative Koordination außerhalb einer Baubegleitung): 125 € zzgl. MwSt. / Stunde
• Administrative Begleitung von Arbeiten: 5 % der ersten 25.000 €, 4 % von 25.000 bis 100.000 €, 3 % darüber; mindestens 750 € zzgl. MwSt. pro Projekt. Grundlage: Betrag der Arbeiten ohne MwSt., ohne Honorare von Architekten, Ingenieuren und Sachverständigen

Zeit außerhalb der Pauschale

• Verwaltung außerhalb der Pauschale (insbesondere Inverzugsetzung und Forderungsverfolgung): 125 € zzgl. MwSt. / Stunde, in 15-Minuten-Schritten, mindestens 30 Minuten
• Angenommener Sondereinsatz außerhalb der Geschäftszeiten: Stundensätze +50 % nach 18 Uhr an Arbeitstagen, +100 % an Samstagen, Sonn- und Feiertagen

Drittkosten und Auslagen

Porto, Bankgebühren, Kopien, Gerichtsvollzieher, Anwalt, Sachverständiger… — zu den tatsächlichen Kosten zuzüglich 10 % weiterberechnet.

Abrechnungsbedingungen

• Pauschale monatlich berechnet; Zusatzleistungen nach Erbringung oder gemäß Zahlungsplan des genehmigten Angebots
• Rechnungen zahlbar innerhalb von 15 Kalendertagen
• Zahlungsverzug: Zinsen zum luxemburgischen gesetzlichen Zinssatz zuzüglich 5 Prozentpunkten, plus eine Pauschalentschädigung von 40 € je Rechnung, die nach 30 Tagen unbezahlt ist
• Die Verwaltung kann einen Vorschuss verlangen
• Honorare jährlich zum Jahrestag des Mandats indexiert, nach dem Verbraucherpreisindex des STATEC (Serie A1, Teil C2)

Der regulatorische Rahmen

Guichet.lu definiert die Tätigkeit des Immobilienverwalters — Hausverwaltung als auf Mandatsbasis ausgeübte Verwaltung für einen oder mehrere Eigentümer. Um diese Tätigkeit in Luxemburg professionell auszuüben, muss der Geschäftsführer eine Niederlassungsgenehmigung besitzen, bestimmte Anforderungen an die Zuverlässigkeit erfüllen und insbesondere eine spezifische Berufshaftpflichtversicherung nachweisen.

Eine Hausverwaltung ist also kein einfacher administrativer Vermittler. Sie übernimmt eine geregelte Aufgabe mit Verantwortung, Fristen, Nachverfolgungspflichten und der Befugnis, die Eigentümergemeinschaft in bestimmten Akten zu vertreten.

Was die Gesamtkosten verändert

Die Monatspauschale folgt der Preisliste oben: Zahl der Haupteinheiten und gegebenenfalls berechnete Nebeneinheiten. Drei Faktoren verändern dagegen die Gesamtkosten:

1. Die technische Komplexität

Ein Gebäude ohne Aufzug, ohne komplexe Tiefgarage, ohne Zentralheizung und ohne größere Arbeiten erfordert nicht denselben Aufwand wie eine Wohnanlage mit technischen Anlagen, wiederkehrenden Schadensfällen, mehreren Verträgen oder anstehenden Großarbeiten.

2. Der Zustand des Dossiers zum Zeitpunkt der Übernahme

Ein Gebäude mit sauberer Buchhaltung, wenigen Zahlungsrückständen, aktuellen Unterlagen und übersichtlichen Lieferantenverträgen fällt in die untere Übernahme-Stufe (1.200 € zzgl. MwSt.). Eine Eigentümergemeinschaft mit unvollständigem Dossier, anwachsenden Zahlungsrückständen und nicht dokumentierten offenen Vorgängen entspricht der komplexen Übernahme (2.200 € zzgl. MwSt.).

3. Das erwartete Volumen an Einzelleistungen

Ein Gebäude mit zwei Versammlungen pro Jahr, mehreren Schadensfällen, beschlossenen Arbeiten und regelmäßigen Anbieterausschreibungen löst mehr abrechenbare Leistungen aus als der Durchschnitt. Die öffentliche Vergütungsliste erlaubt es, dieses Volumen vor der Mandatsunterzeichnung einzuschätzen.

Achtung: Der Erhaltungsfonds ist nicht das Verwaltungshonorar

Seit dem 1. August 2023 ist der Erhaltungsfonds für luxemburgische Eigentümergemeinschaften bebauter Gebäude verpflichtend. Dieser Fonds dient dazu, Rücklagen für künftige Arbeiten anzusparen: Instandhaltung, Reparatur, Verbesserung, Umbau oder Sanierung.

Er darf nicht mit dem Verwaltungshonorar verwechselt werden. Der Erhaltungsfonds ist eine Eigentumsabgabe, die für künftige Arbeiten bestimmt ist. Das Honorar vergütet die Verwaltungsmission der Hausverwaltung.

Beim Vergleich mehrerer Angebote sollte eine Eigentümergemeinschaft daher unterscheiden:

• Honorar für die laufende Verwaltung (Monatspauschale pro Haupteinheit);
• Übernahmegebühren (einmalig);
• Gebühren für punktuelle Leistungen (gemäß öffentlicher Vergütungsliste);
• laufende Gebäudekosten;
• Beitrag zum Erhaltungsfonds;
• beschlossenes oder zu erwartendes Arbeitsbudget.

Wie liest man ein Hausverwaltungsangebot?

Ein klares Angebot zeigt drei Dinge:

1. Eine klare Monatspauschale, ausgedrückt pro Haupteinheit und pro Monat zzgl. MwSt., für die laufende Verwaltung.
2. Übernahmegebühren, vor der Mandatsunterzeichnung separat ausgewiesen.
3. Eine öffentliche Vergütungsliste für jede punktuelle Leistung: EV, Prüfung, Angebote, Schäden, Arbeiten, Drittgebühren.

Vor der Auswahl zu klären:

• Wird die Pauschale pro Einheit oder pro Gebäude ausgedrückt?
• Wie viele Eigentümerversammlungen sind in der Pauschale enthalten, und welche werden separat berechnet?
• Sind die Übernahmegebühren vor der Unterzeichnung beziffert?
• Haben Vor-Ort-Besuche, Schadensfälle und Notfälle veröffentlichte Tarife?
• Werden Arbeiten gesondert vergütet, und nach welcher progressiven Staffel?
• Werden Drittkosten (Gerichtsvollzieher, Anwalt, Sachverständiger) zum Selbstkostenpreis oder mit einem Aufschlag weiterberechnet, und mit welchem?
• Wie lange dauert das verbindliche Angebot nach Durchsicht der Unterlagen?

Zusammenfassung

Die Kosten einer Hausverwaltung in Luxemburg lesen sich in drei Zeilen: Monatspauschale pro Haupteinheit, Übernahmegebühren, öffentliche Vergütungsliste für Einzelleistungen.

Für Alzette im Jahr 2026: 32 bis 38 € zzgl. MwSt. pro Haupteinheit und Monat in der laufenden Verwaltung bis 100 Einheiten, darüber auf Anfrage ab 28 € zzgl. MwSt. (Gebäudeminimum 450 € zzgl. MwSt. / Monat; Tarif pro Haupteinheit gilt, sobald er höher ist), 1.200 bis 2.200 € zzgl. MwSt. für die Übernahme je nach Komplexität, und eine öffentliche Vergütungsliste auf der Preisseite. Das schriftliche Angebot wird bis 18:00 Uhr am nächsten Luxemburger Arbeitstag versendet. Ein endgültiges Angebot kann bei Bedarf nach Prüfung der Unterlagen bestätigt werden.