Was kostet eine Hausverwaltung in Luxemburg?

Die Kosten einer Hausverwaltung in Luxemburg lesen sich in zwei Teilen: eine Monatspauschale pro Einheit für die laufende Verwaltung, und eine Vergütungsliste für punktuelle Leistungen — Eigentümerversammlungen, Prüfungen, Schäden, Arbeiten, Übernahme eines neuen Gebäudes.

Hier ist die Preisstruktur von Alzette für 2026.

Tarife Alzette 2026 — laufende Verwaltung

Monatspauschale zzgl. MwSt., pro Einheit:

• Kleines Gebäude (≤ 12 Einheiten) — 38 € zzgl. MwSt. / Einheit / Monat
• Mittleres Gebäude (13 bis 24 Einheiten) — 35 € zzgl. MwSt. / Einheit / Monat
• Großes Gebäude (25 bis 100 Einheiten) — 32 € zzgl. MwSt. / Einheit / Monat
• Sehr großes Gebäude (≥ 100 Einheiten) — auf Anfrage, ab 28 € zzgl. MwSt. / Einheit / Monat
• Gebäudeminimum: 450 € zzgl. MwSt. / Monat; Einheitentarif gilt, sobald er höher ist

Die Monatspauschale deckt die laufende Verwaltung ab: laufende Kontoführung, Nachverfolgung der nach der Eigentümerversammlung beschlossenen Maßnahmen, gesonderte Buchhaltung, Vorauszahlungsabrufe, einfache Mahnungen an säumige Miteigentümer, Miteigentümerportal und digitale Archivierung, dedizierte Linie für den Verwaltungsbeirat.

Einladung, Durchführung, Protokoll und gesetzliche Einschreiben einer Eigentümerversammlung folgen der öffentlichen Vergütungsliste.

Übernahmegebühren

Die Übernahme eines neuen Gebäudes wird separat tarifiert — einmalige Pauschale zzgl. MwSt. je nach Komplexität:

• Einfache Übernahme: 1.200 € zzgl. MwSt.
• Mittlere Übernahme: 1.600 € zzgl. MwSt.
• Komplexe Übernahme: 2.200 € zzgl. MwSt.

Die einstündige Vordiagnose ist kostenlos. Die Komplexität wird während dieser Diagnose anhand des Aktenzustands, der Anzahl offener Vorgänge, der Höhe der Zahlungsrückstände und der Vollständigkeit der Unterlagen bewertet.

Öffentliche Vergütungsliste für jede Leistung

Alles, was nicht zur laufenden Verwaltung gehört, wird einzeln gemäß einer öffentlichen Vergütungsliste abgerechnet.

Eigentümerversammlungen

• Ordentliche Eigentümerversammlung: 800 bis 1.200 € zzgl. MwSt.
• Außerordentliche Eigentümerversammlung: 800 bis 1.200 € zzgl. MwSt.

Einladung, Durchführung, Protokoll und gesetzliche Einschreiben sind in der Leistung enthalten.

Prüfung, Angebote und Konsultationen

• Versicherungsprüfung: 350 € zzgl. MwSt.
• Anbieterausschreibung auf Anfrage: 680 € zzgl. MwSt. pro Vertrag
• Angebotseinholung: 120 € zzgl. MwSt. pro Anfrage
• Angebotsvergleich (schriftliche Synthese): 180 € zzgl. MwSt. pro Dossier

Schäden, Besuche und Arbeiten

• Verwalterbesuch vor Ort: 120 € zzgl. MwSt.
• Schadenbearbeitung: 100 € zzgl. MwSt. / Stunde
• Kleine dringende Arbeiten (Koordination): 100 € zzgl. MwSt. / Stunde
• Delegierte Projektleitung für Großarbeiten: 5 % netto, mindestens 2.000 €

Drittgebühren

Gerichtsvollzieher, Anwalt, Sachverständiger, außerordentliche Post — zum Selbstkostenpreis weiterberechnet.

Der regulatorische Rahmen

Guichet.lu definiert die Tätigkeit des Immobilienverwalters — Hausverwaltung als auf Mandatsbasis ausgeübte Verwaltung für einen oder mehrere Eigentümer. Um diese Tätigkeit in Luxemburg professionell auszuüben, muss der Geschäftsführer eine Niederlassungsgenehmigung besitzen, bestimmte Anforderungen an die Zuverlässigkeit erfüllen und insbesondere eine spezifische Berufshaftpflichtversicherung nachweisen.

Eine Hausverwaltung ist also kein einfacher administrativer Vermittler. Sie übernimmt eine geregelte Aufgabe mit Verantwortung, Fristen, Nachverfolgungspflichten und der Befugnis, die Eigentümergemeinschaft in bestimmten Akten zu vertreten.

Faktoren, die das verbindliche Angebot beeinflussen

Die Monatspauschale pro Einheit hängt hauptsächlich von der Gebäudegröße ab. Drei weitere Faktoren wirken sich auf das verbindliche Angebot aus:

1. Die technische Komplexität

Ein Gebäude ohne Aufzug, ohne komplexe Tiefgarage, ohne Zentralheizung und ohne größere Arbeiten erfordert nicht denselben Aufwand wie eine Wohnanlage mit technischen Anlagen, wiederkehrenden Schadensfällen, mehreren Verträgen oder anstehenden Großarbeiten.

2. Der Zustand des Dossiers zum Zeitpunkt der Übernahme

Ein Gebäude mit sauberer Buchhaltung, wenigen Zahlungsrückständen, aktuellen Unterlagen und übersichtlichen Lieferantenverträgen fällt in die untere Übernahme-Stufe (1.200 € zzgl. MwSt.). Eine Eigentümergemeinschaft mit unvollständigem Dossier, anwachsenden Zahlungsrückständen und nicht dokumentierten offenen Vorgängen entspricht der komplexen Übernahme (2.200 € zzgl. MwSt.).

3. Das erwartete Volumen an Einzelleistungen

Ein Gebäude mit zwei Versammlungen pro Jahr, mehreren Schadensfällen, beschlossenen Arbeiten und regelmäßigen Anbieterausschreibungen löst mehr abrechenbare Leistungen aus als der Durchschnitt. Die öffentliche Vergütungsliste erlaubt es, dieses Volumen vor der Mandatsunterzeichnung einzuschätzen.

Achtung: Der Erhaltungsfonds ist nicht das Verwaltungshonorar

Seit dem 1. August 2023 ist der Erhaltungsfonds für luxemburgische Eigentümergemeinschaften bebauter Gebäude verpflichtend. Dieser Fonds dient dazu, Rücklagen für künftige Arbeiten anzusparen: Instandhaltung, Reparatur, Verbesserung, Umbau oder Sanierung.

Er darf nicht mit dem Verwaltungshonorar verwechselt werden. Der Erhaltungsfonds ist eine Eigentumsabgabe, die für künftige Arbeiten bestimmt ist. Das Honorar vergütet die Verwaltungsmission der Hausverwaltung.

Beim Vergleich mehrerer Angebote sollte eine Eigentümergemeinschaft daher unterscheiden:

• Honorar für die laufende Verwaltung (Monatspauschale pro Einheit);
• Übernahmegebühren (einmalig);
• Gebühren für punktuelle Leistungen (gemäß öffentlicher Vergütungsliste);
• laufende Gebäudekosten;
• Beitrag zum Erhaltungsfonds;
• beschlossenes oder zu erwartendes Arbeitsbudget.

Wie liest man ein Hausverwaltungsangebot?

Ein lesbares Angebot zeigt drei Dinge:

1. Eine klare Monatspauschale, ausgedrückt pro Einheit und pro Monat zzgl. MwSt., für die laufende Verwaltung.
2. Übernahmegebühren, vor der Mandatsunterzeichnung separat ausgewiesen.
3. Eine öffentliche Vergütungsliste für jede punktuelle Leistung: EV, Prüfung, Angebote, Schäden, Arbeiten, Drittgebühren.

Vor der Auswahl zu klären:

• Wird die Pauschale pro Einheit oder pro Gebäude ausgedrückt?
• Wie viele Eigentümerversammlungen sind in der Pauschale enthalten, und welche werden separat berechnet?
• Sind die Übernahmegebühren vor der Unterzeichnung beziffert?
• Haben Vor-Ort-Besuche, Schadensfälle und Notfälle veröffentlichte Tarife?
• Werden Arbeiten gesondert vergütet (z. B. 5 % netto für die delegierte Projektleitung)?
• Werden Drittgebühren (Gerichtsvollzieher, Anwalt, Sachverständiger) zum Selbstkostenpreis weiterberechnet?
• Wie lange dauert das verbindliche Angebot nach Durchsicht der Unterlagen?

Zusammenfassung

Die Kosten einer Hausverwaltung in Luxemburg lesen sich in drei Zeilen: Monatspauschale pro Einheit, Übernahmegebühren, öffentliche Vergütungsliste für Einzelleistungen.

Für Alzette im Jahr 2026: 32 bis 38 € zzgl. MwSt. pro Einheit und Monat in der laufenden Verwaltung (Gebäudeminimum 450 € zzgl. MwSt. / Monat; Einheitentarif gilt, sobald er höher ist), 1.200 bis 2.200 € zzgl. MwSt. für die Übernahme je nach Komplexität, und eine öffentliche Vergütungsliste auf der Preisseite. Das verbindliche Angebot wird innerhalb von 48 Stunden nach Durchsicht der Hauptunterlagen bestätigt.